凯德“空中漫谈” 入华25年的沉淀与未来想象

  观点地产网上海(楼盘)开埠之后,北外滩就成为最早进出口货物和散货运输的码头之地,一路见证了上海从一个沿海渔港发展成为十里洋场,直至今日的“魔都”。

  一个半世纪还多的时间过去了,北外滩早已变了模样,不时有船舶驶出的上海港国际客运中心,还可以看出之前航运发达的些许痕迹。

  从上海港国际客运中心沿着宽阔的柏油马路向东北方走大约1500米,引入眼帘的是两栋高高耸立、外观四方的超高层建筑。新东家还没有打上自己的LOGO,但在地图上,这里已经显示为“北外滩来福士广场”。

  这是去年年底凯德以127.86亿元收购而来的项目,当时对外的资料写明,项目总建筑面积约42万平米,由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成,被誉为“上海最高双子楼”。

  凯德预计对这个项目的总投资额达到200亿元。

  坐标北外滩“双子星”

  凯德将入华25年的战略分享会,放在了这个“上海最高双子楼”的第51层。

  负责中国业务的凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓以及其他几位管理层还没有出现,不少媒体人先走到临江一面的窗边,欣赏眼前美景,将黄浦江对岸的东方明珠(600637)、上海中心等代表性建筑框在一个镜头里,记录下来。

  站在近300米的高处,视野开阔,加上艳阳高照,远处的东方明珠也益发醒目。下方是缓缓流动的黄浦江,经过北外滩、外滩,奔向东海入海口。

  可以想象,未来在这里办公的人们,伏案工作之余,抬头就可以看见这样的景观,心情定然不错。

  难怪在分享会上,罗臻毓等凯德高管对这次收购多次表示满意。

  离正式开始时间大概还有两分钟,凯德四位管理层准时抵达,依次走到有自己名字的台卡边坐下。

  罗臻毓坐在中间,其他几位分别是凯德集团(中国)首席投资官潘子翔、凯德集团(中国)商业管理董事总经理陈培进,以及凯德集团(中国)地产与城镇开发董事总经理钱亦奇。

  此次正式亮相于媒体和公众面前的北外滩来福士项目,是凯德全球第十个来福士,也是上海第三个来福士。

  对于北外滩来福士项目,罗臻毓盛赞:“之前业主开发的时候是以比较高规格的水准和设计理念建设的。从设计角度来讲,这样符合我们来福士项目要求的楼,的确很少见。”

  “遇到好的项目,遇到好的窗口,价格又合理的时候,我们必定会把它拿下来,这是我们拿下这栋楼的关键。”

  一向比较沉稳的罗臻毓,这天显露出有些掩饰不住的“开心”,语速也稍稍快了起来。

  拿下这栋楼之后凯德做了什么?

  罗臻毓介绍,凯德进行了一定的部署去优化这个项目,而优化的重点就放在了商场部分,“办公楼我们不能拆了重新再盖,所以还是保持原样”。

  因此,凯德将用一年的时间去重新规划设计商场的动线和商户分布,优化整个商场的设计方案。

  “从凯德的角度,我们接过任何一个项目,如果里面有内容可以增值或者优化,可能我们对某些要求更苛刻一些,那么我们就会去做得更优。”

  再谈地产基金投资逻辑

  收购时已经如此满意的一个项目,为什么凯德不直接投入使用,而是还要进行优化,使得资产更加升值?

  罗臻毓自己给出了答案。

  “这就是凯德的运作模式,因为我们不只是一个投资方和开发商,我们也是基金管理者,资产管理者。这些连贯的收购动作,对项目进行更新,再把项目装进基金里,就是我们战略布局的一部分。”

  事实上,对于大部分中国企业而言,凯德独特的基金管理模式才是他们更关注的研究对象和模仿范本。

  1990年,凯德集团参与发起了第一支私募基金;2002年,发起设立了第一支REITs,此后凯德集团不断运用各种基金为自己建立了一个雄厚的“现金池”。

  据统计,截至2018年底,凯德旗下共有五支上市REITs和15支私募基金,管理资产总规模超过540亿新元,其中聚焦中国的11支私募基金总规模约111.2亿新元;1支持有中国优质项目的REITs资产规模约30亿新元,市值约14亿新元。

  而2019年,凯德还在继续设立新的地产基金。

  3月1日,凯德集团宣布第一支债权私募基金CREDO I China已完成首期募集5.56亿美元。该基金目标规模7.5亿美元,将是中国规模最大的债权私募基金之一,凯德将持有该基金10%的股权。

  该基金将用于投资聚焦中国一二线城市房地产市场的美元夹层债,此基金投资范围涵盖办公楼、购物中心、住宅、酒店及服务公寓等住宿产品,以及产业地产等多元类别资产的借贷及债权。



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